공사비 압박과 고환율의 직격탄, 분양가 상승 ‘신호탄’인가?
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| ＊고환율이 부른 건설비용 상승, 분양가 인상 불가피 |
공사비 상승 압박, 어디까지 오르나
대한건설정책연구원(건정연)에 따르면, 최근 몇 개월 사이 수입 건설자재 가격은 가파르게 상승했다. 환율 상승이 본격적으로 시작된 지난해 11월부터 건설용 중간재 수입물가 상승률은 ▲11월 6% ▲12월 9.2% ▲올해 1월 8.6% ▲2월 6.9% 등으로 나타났다. 특히 수입 비중이 높은 원재료 중심으로 물가가 치솟고 있으며, 계약 방식 특성상 이 영향은 앞으로 더 본격적으로 반영될 것으로 보인다.
국내 공사비를 나타내는 건설공사비지수(CPCI·2015년=100)는 이미 상승세를 보이고 있다. 지난해 12월 기준 130이었던 해당 지수는 올해 2월 131.04로 오르며 상승세를 지속하고 있다.
박선구 건정연 연구위원은 “수입 자재는 연 또는 반기 단위 계약으로 환율 변동이 후반영되는 구조라 올해 하반기까지는 공사비 상승이 이어질 가능성이 크다”고 분석했다.
고환율과 분양가 상승의 연쇄작용
분양 원가 반영, 실수요자 부담 가중
최근 아파트 등의 실제 분양 원가 산정에서 자재비가 차지하는 비중은 40~50% 수준으로 매우 높다. 자재 가격이 단기간 내에 상승하면 자연스럽게 건설 원가가 올라가고, 이는 고스란히 분양가에 전가될 수밖에 없다.
원자재 수입 가격뿐 아니라 환율, 노동력 비용, 물가 상승률 등이 복합적으로 작용하면서 민간 사업자는 분양가 인상 요구를 정부에 제출할 가능성이 크다. 특히 분양가 상한제가 도입된 지역의 경우, 인상 여력이 제한되기 때문에 사업 지연 또는 분양 취소 사례도 이어질 것으로 우려된다.
정부 정책의 딜레마
정부는 서민 주거 안정과 인플레이션 억제를 위해 분양가 통제를 고수하고 있지만, 시장에서는 이미 한계점에 다다랐다는 분석도 제기된다. 물가가 계속 높아지는 상황에서 인위적으로 분양가를 억제하면 건설사가 사업 자체를 철회하거나, 품질이 낮은 시공이 이뤄질 수 있는 리스크도 나타난다.
이에 따라 전문가들은 분양가 현실화를 유연하게 검토할 필요가 있다고 지적한다. 박선구 위원은 “지자체나 정부가 주도적 역할을 통해 자재 수급 불안 대응방안을 마련하고, 필요 시 한시적 분양가 조정 논의도 나와야 한다”고 말했다.
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| ＊고환율이 부른 건설비용 상승, 분양가 인상 불가피 |
공급망 리스크, 공기 지연까지 부채질
자재 수급 지연, 입주 일정 차질 우려
수입 건설자재의 공급 지연도 문제다. 주요 자재는 대부분 계획 구매 방식으로 연초에 대부분 계약을 맺지만, 원자재 공급 불안이 장기화되면 공정 전체가 지연될 수 있다.
특히 입주 일정이 고정되어 있는 주거용 건축물의 경우, 일정이 미뤄질 경우 수분양자와의 법적 분쟁, 금전적 보상 책임 등으로 이어질 수 있어 리스크가 크다. 이는 중소 건설사들에겐 치명적 부담이 될 수 있다.
보호무역 시대, 글로벌 리스크 확대
미국을 비롯한 주요 국가들이 보호무역 기조를 강화하고 있어 공급망 안정성이 위협받고 있는 것도 주요 변수다. 도널드 트럼프의 재등장 가능성과 미중 갈등 재점화는 세계 자재 유통 경로를 멈춰 세울 수 있기 때문이다.
이러한 외풍은 국내 건설 시장에 직접적인 충격을 줄 수 있으며, 향후 장기 프로젝트 투자 결정에도 부정적인 영향을 미칠 수 있다.
건설 시장의 대응 전략과 정부의 역할
건설사들의 대응: 구매 다변화와 기술 투자
대형 건설사들은 리스크를 줄이기 위해 부품 국산화, 구매처 다변화, 모듈 공법 확대 등 전략을 강화하고 있다. 일부는 해외 자회사 및 공동구매 전담부서를 신설해 그룹 차원의 자재 확보 경쟁에 나서기도 했다.
하지만 영세 건설사나 민간 소규모 사업자는 이러한 전략 수행이 어려워 사업 차질이 더 클 수 있다. 특히 예정 분양가를 맞추지 못할 경우 사업 철회가 현실화된다.
정부의 대응 필요성과 정책적 고려
전문가들은 정부가 ‘분양가 조정’에만 초점을 맞출 것이 아니라, 원가 절감과 공사비 상승 요인에 대한 근본적인 대책을 검토해야 한다고 강조한다.
- 수입 자재 비중이 높은 항목에 대해 재고 지원제도 혹은 예비물량 확보방식 도입
- 주요 자재 가격 모니터링 시스템 강화
- 중소 건설사를 위한 자금 지원 프로그램 운영
뿐만 아니라 이상적인 사례로는 일본처럼 정부와 민간이 공동 대응 체계를 구성하고, 원자재 가격 예측 시스템을 구축해 전략적 대응을 시도하는 것이 있다. 우리나라도 국가 단위의 '건설자재 위기대응 플랫폼' 구축이 필요하다는 목소리가 커지고 있다.
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| ＊고환율이 부른 건설비용 상승, 분양가 인상 불가피 |
앞으로의 전망: 민간건축 시장 침체 우려
주택 수요 감소와 시장 냉각 가속화
고환율 지속은 소비심리 위축을 부추기고, 건설자재 수요 감소로 이어지며 장기적으로는 민간 투자심리를 위축시킬 수 있다. 특히 재건축·재개발 사업의 경우 초기 투자금 증가로 조합원의 분담금이 커지게 되면서 참여율이 낮아지는 현상도 발생할 수 있다.
동시에 고금리와 물가 상승도 겹치며 전반적인 구매력은 줄고 있어, 수요 감소 → 공급 축소 → 주택시장 침체라는 악순환이 우려된다. 실제로 한국은행과 통계청 자료에 따르면, 민간건축 착공 건수가 지난 분기 대비 소폭 감소했다는 통계도 있다.
가격 안정화 가능성은 존재하나, 조건부
건정연은 "건설경기 자체가 침체되면 자재 수요가 감소하여 일정 기간 가격 안정화가 올 수 있다"고 분석했다. 즉, 지속적인 고환율이 오히려 장기적으로는 가격을 누를 수 있다는 의미다. 하지만 이 역시 수요가 줄어들어야 가능한 시나리오이며, 근본적인 해결책은 아니다.
결론: 새로운 전환점에 선 건설 산업
국내 건설 시장은 글로벌 경제와 밀접하게 연결돼 있으며, 환율과 자재 공급 이슈는 단기적인 문제가 아니라 지속적인 리스크 요소가 될 수 있다. 특히 수입 완제품보다 원재료 중심의 수입이 많은 한국 건설 구조의 특성상, 환율 변동에 더욱 취약할 수밖에 없다.
더 늦기 전에 정부와 민간이 힘을 합쳐 고환율 대응 전략을 마련하고, 유연한 분양가 정책과 함께 자재 공급망의 안정화를 도모하는 것이 시급하다. 그렇지 않다면 ‘분양가 트리거’가 본격적으로 당겨지면서 실수요층의 부담이 더욱 커지고, 건설산업 전체가 위축될 수 있다.
📌 글 요약:
최근 1460원대 고환율로 인해 수입 자재 가격이 상승하며 건설 공사비와 향후 분양가 인상 가능성이 제기되고 있다. 정부는 공공정책 조정, 민간은 자재 공급망 다변화가 절실한 상황이다. 민간 건축 시장 침체와 실수요자의 부담 증가가 우려되는 만큼 전략적 대응이 필요하다.
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